Inwestowanie w nieruchomości w pigułce i bez tajemnic – zobacz jak robi to rentier.
Czego realnie potrzebujesz żeby kupić swoją pierwszą inwestycyjną nieruchomość? Ile gotówki musisz mieć na starcie? Jaki przychód może Ci dać? Jaki zwrot z inwestycji?
Dzisiaj zobaczysz na konkretnym przykładzie jak (i dlaczego akurat tak, a nie inaczej) inwestuje nasz zapowiedziany w poprzedniej prezentacji rentier.
Prezentacja jest dłuższa niż większość innych (trwa prawie 20 minut), ale zobaczysz w niej pełny schemat inwestowania w nieruchomości pod wolność finansową, więc myślę, że naprawdę warto.
Zapraszam. 🙂
Znalazłeś w tym wartość?
Zobacz również:
- Powiązane
- Najnowsze
- Popularne
Zapowiada się bardzo ciekawie.
Najważniejsza kwestia z tego co widzę, to wybranie „perełki” dającej największą korzyść podatkową.
Jak bank patrzy na posiadanie takiego kredytu? Fakt, dzięki najmowi generuje on przepływ pieniężny na plus, ale z oceną w oczach banku zgodnie z moją wiedzą jest różnie.
Czy pierwszy kredyt nie będzie stanowił problemu do kolejnej nieruchomości?
Pierwszy kredyt może stanowić problem przy zakupie kolejnej nieruchomości, szczególnie że jak widzisz obniży ona Twój dochód – w przypadku gdy ta zdolność nie rośnie ( nie rozwijasz np. biznesu, lub nie awansujesz w pracy ). W praktyce są banki które amortyzację nieruchomości i TYLKO amortyzację nieruchomości mogą doliczyć do Twojego dochodu, gdyż doskonale rozumieją cały proces, wtedy jest na plus 🙂
Wchodzę w to.Myślałem o tym wcześniej, ale nie wiedziałem jak się za to zabrać.Super prezentacja, podoba mi się.A pytania z tej prezentacji? Dla mnie wszystko jasne:-)
Super Jarku 🙂
Waham się pomiędzy 2 mieszkaniami.
Kawalerka za 80000 zł (czynsz 250zł) i mieszkanie za 135 000 (realna kwota najmu 1300 zł), czynsz ok 300 zł. To ma być moja pierwsza nieruchomość. Co lepiej wybrać? Czy to ma znaczenie? Czy nie lepiej zamiast 2 kawalerek kupić 1 mieszkanie? Łatwiej będzie zarządzać. Proszę o radę. Świetna prezentacja. Pozdrawiam.
Tomku, a jaka jest kwota najmu za kawalerkę?
Zawsze lepiej jest mieć więcej aktywów, gdyż statystycznie NIE jest to działanie zero – jedynkowe, a takie ma miejsce, przy jednej nieruchomości, albo masz ją wynajętą albo nie, innej opcji nie ma 🙂
Zaś przy dwóch na jednej możesz mieć pustostan, zaś druga może być obłożona. Oczywiście że na początku sugerowałbym Tobie jedną nieruchomość, gdyż musisz się nauczyć nią zarządzać, przygotować do najmu, wynegocjować cenę zakupu oraz cenę remontu / odświeżenia itp. To dużo wiedzy i lepiej ewentualne błędy popełnić raz 🙂 a za rok, może dwa kupić swoje drugie aktywo 🙂
Bardzo dziękuję za konkretną odpowiedź.
ROI z każdej z inwestycji powinien wynieść tyle samo, mniej więcej.
Dlatego rzeczywiście na początek wybiorę tańszą kawalerkę.
Przyznaję, że jestem nieco zaskoczony tym, że to Marcin jest tym młodym rentierem 🙂 Damian często o nim wspominał, ale nigdy nie mówił o tym, że inwestuje w nieruchomości 🙂
W prezentacji widać duży wpływ Roberta Kiyosaki. On często pisał o dźwigniach. Z finansowego punktu widzenia inwestycja w nieruchomości faktycznie wygląda rewelacyjnie, mnie jednak zawsze przerażały problemy organizacyjne. Mam nadzieję, że kolejne prezentacje rozwieją moje wątpliwości. Pozostaje jeszcze problem zdolności kredytowej, ale to już jest oczywiste, że jeśli chcemy inwestować, to musimy mieć dobre dochody. Z tym niestety ciągle mam problemy…
Zara czyli jak to jest w końcu? Trzeba mieć 14 tysiaków „z dupy” i wziąć kredyt na 100 żeby kupić tą kawalerkę czy jak? Przyznaję że trochę się pogubiłem.
Akurat w tym roku kupiłem mieszkanie i interesuje mnie czy moge skorzystac z amortyzacji? Mieszkania nie wynajmuję tylko w nim mieszkam ale gdyby wyszło że mam płacić podatek dochodowy to czy mogę taki koszt amortyzacji dać w rozliczeniu?
Kamilu, amortyzację możesz TYLKO zastosować do nieruchomości które masz w ewidencji środków trwałych i kupiłeś je w celu generowania przychodu np. najem, lub hala w której coś produkujesz. NIE możesz tego robić z nieruchomością w której mieszkasz 🙂 Co do podatku dochodowego to aby się pojawił musi być przychód a potem zysk, a jeśli Ty mieszkasz w swoim mieszkaniu to takowy NIE występuje 🙂
Czesc Marcin
Prezentacja bardzo ciekawa i genialna w swojej prostocie.Oczywiscie w tak krotkiej prezentacjii nie mozesz podac wiecej szczegolow ale mysle ze podwodna skala w tym biznesie jest ZDOLNOSC KREDYTOWA. I to jest to co utrudnia rozpoczynanie tego typu biznesu w mlodym wieku
Pozdrawiam
Jerzy Kurzyna
Jurku jest dokładnie tak jak piszesz, dlatego na początku należy skupić się na wartości którą daje się innym ludziom, czy to w pracy na etacie, czy poprzez swój biznes a dopiero potem zająć się inwestycjami.
Pozdrawiam Cię 🙂
Witaj. Czy amortyzację można zacząć odliczać w obojętnie którym roku wynajmowania? czy musi być ciągle odliczana tj. z miesiąca na miesiąc, czy może być przerwa np. pół roku? czy 10 lat to jest maksymalny okres odliczania amortyzacji? czy mogę wydłużyć ten okres, przyjmując mniejsze kwoty do odliczeń z tytułu amortyzacji?
Dziękuję za odpowiedź.
Jurku, najlepiej jakbyś zadał te pytania doradcy podatkowemu, on przyjrzy się dokładnie Twojej sytuacji i udzieli tobie precyzyjnych odpowiedzi 🙂
Z tego co ja się orientuję to, amortyzacja przyspieszona trwa najkrócej 10 lat i nie ma możliwości „przerwy” na np. pół roku, co do wydłużenia, to naprawdę najpierw pójdź i dopytaj doradcę podatkowego, gdyż może się okazać że się NIE łapiesz na amortyzację przyspieszoną itp. On pozna Twoją sytuację i jako ekspert Tobie doradzi w kwestii amortyzacji, ok?
Prezentacja jest świetna.Wydaje się tak świetlana ,że aż nieprawdopodobna.Ale chętny szuka okazji a nie wymówek więc mam takie pytania.
1/ Jakie miejsca,jakie mieszkania są atrakcyjne – czego i gdzie szukać
2/ Jakie mieszkania spełniają odpowiednie kryteria np dla amortyzacji
3/ Jak negocjować takie fajne ceny-zakupu,wynajmu
4/ Mam też pytanie szczegółowe czy mogę skorzystać z innej formy kontaktu
Jeśli na te lub na podobne pytania odpowiedzi znajdę w następnych prezentacjach – czekam z niecierpliwością
Pozdrawiam
Aniu masz świetne podejście 🙂
odp:
1) Zadaj sobie pytanie gdzie chcą mieszkać ludzi którym Ty chcesz wynająć swoje mieszkania, wybierz dzielnicę, potem kwartał miast i na nim się skup, na początek obejrzyj – REALNIE FIZYCZNIE bądź – na 150 nieruchomościach to da Tobie pogląd na rynek. Jeżeli 19 nieruchomość która oglądasz wydaje się Tobie genialną okazją i nie czujesz potrzeby obejrzenia pozostałych 131, to i tak TO ZRÓB, gdyż moim zdaniem znajdziesz coś lepszego 🙂
2) dla amortyzacji każde, zaś dla amortyzacji przyspieszonej ( 10 lat ) mieszkanie musi mieć minimum 5 lat i być w budynku który ma minimum 30 lat 🙂 jeśli przekroczysz inwestycję w daną nieruchomość powyżej 30% jej wartości zakupu, to środek trwały jest traktowany jako nowy i wskakujesz na normalną amortyzację NIE przyspieszoną.
3) najmu NIE negocjujemy 🙂 ceny zakupu ZAWSZE negocjuj ETYCZNIE, jest wiele osób które uległy pokusie naciągania faktów i sztucznego zmniejszania wartości nieruchomości w oczach jej właściciela – to moim zdaniem zwykli oszuści – ja robię to poprzez zwyczajną rozmowę i nie mam pojęcia jak mógłbym tutaj to opisać… więc wybacz proszę 🙂
4) tak, tylko pamiętaj że nie obiecuję że będę znał odpowiedź na to pytanie 🙂 możesz wysłać mi maila 🙂
Marcinie, czy byłbyś uprzejmy rozwinąć jeden niuans z pkt 2)?
Czy te 30% inwestycji z wartości zakupu, mamy rozumieć jako kwotę najmu (czyli, że kwota najmu nie może przekroczyć 30% wartości zakupu)? I w jakiej jednostce czasu (jednego miesiąca, 12-tu miesięcy), czy jak?
Serdecznie pozdrawiam,
Ewa
Czy aby skorzystać z tych korzyści podatkowych, trzeba mieć firmę o jakimś konkretnym profilu działalności? Czy mając firmę np. świadczącą usługi edukacyjne, doradcze, albo inne – zupełnie niezwiązane z nieruchomościami, też można zwyczajnie wciągnąć sobie tę nieruchomość w ewidencję środków stałych i tak to rozliczać?
BTW wspaniała prezentacja, czekam na więcej 🙂 Pozdrawiam!
Magdaleno, przecież ja mam firmę edukacyjną :))
Musisz zwyczajnie poszerzyć zakres działalności dopisują nowe pkd i po sprawie 🙂
Dziękuje w imieniu Damiana i swoim za ciepłe słowa dotyczące prezentacji 🙂
Marcinie!
Możesz poszerzyć swoje PKD, ale nie musisz.
PKD pełni tylko i wyłącznie rolę deklaratywną (informacyjną dla innych podmiotów), w szczególności dla GUS-u (-> REGON, itp.), a nie normatywną (dającą i określającą dodatkowe uprawnienie, jak np. koncesja na sprzedaż wyr. tyt.).
Pozdrawiam,
Ewa
Super! Najciekawsza jest kwestia podatków i księgowania. Czy mógłbyś jeszcze coś dodać na ten temat w następnej prezentacji?
Arturze a co być chciał wiedzieć dodatkowo?
Następna prezentacja jest już zaplanowana lecz może jak zadasz konkretne pytanie to na nie tutaj odpowiem 🙂
Bardzo ciekawa prezentacja, ale widzę tu pewne elementy, które należałoby poddać pod dyskusję, bo z pewnością znajdą się osoby, które będą podzielały moje wątpliwości. Na wstępie tylko dodam, że nie jestem ani prawnikiem, ani biznesmenem, ani inwestorem itp., więc z góry przepraszam, jeśli uwagi będą miały charakter dość „naiwny”. Oglądnąłem ten materiał, bo marzę o kupnie choćby małego mieszkanka dla nas 🙂 (tzn. dla mnie i żony). Z rzeczy najistotniejszych:
1. To co zostało zminimalizowane całkowicie już na początku prezentacji to zdolność kredytowa, o którą dość trudno dzisiaj. Ja np. takiej nie posiadam i nikt kredytu mi niestety nie da:/ Ponadto Damian Redmer stwierdził w poprzedniej prezentacji, że taki rentier jaki zostanie przedstawiony, nawet tracąc pracę (w Twoim przypadku biznes) będzie mógł nadal żyć na takiej samej stopie. Chyba jednak nie, skoro straci te wszystkie możliwości „ucinania” podatku na firme? Czy się mylę?
2. Za 109000 zł możemy urządzić 7 kawalerek, ale jak zdobyć 7 kredytów o wartości 100000 zł? To chyba zadanie dla kogoś z zasobnym portfelem?
3. Liczby, które przytaczasz są może realne w Szczecinie, natomiast raczej nie do osiągnięcia w żadnym innym mieście. Np. we Wrocławiu same ceny kawalerek w miejscach sensownych do ich wynajęcia (np. za 1400-1500 zł) sięgają kwot 180000-220000. Mówię tu o miejscach zarówno w centrum, jak i poza nim. Choć nie śledzę cen codziennie, to szukając mieszkania właśnie na takie wartości się natykam. Są oczywiście tańsze, ale zazwyczaj wtedy koszt ich przystosowania sięgałby przynajmniej kilkunastu tysięcy złotych, a nie 4250.. Jeśli ktoś się z tym nie zgadza, to prosiłbym o wskazanie linków do mieszkań tanich we Wrocławiu, które są w sensownym miejscu i nadawałyby się do kupna:)
4. Na ile lat w takim razie bierzesz kredyty i jak załatwiasz spłacanie wyższych rat? Bo jak zrozumiałem są to kredyty krótkoterminowe..
5. Abstrahując od tego czy uważa się za etyczne lub nieetyczne korzystanie z tych „kruczków” prawnych w podatkach (osobiście Cię popieram, bo podatki nas wszystkich zjadają, a oprócz większej administracji, na którą teraz napotykam się co chwila, nie widzę efektów płacenia podatków – np. w postaci dobrych dróg), żeby w ogóle z tego mechanizmu skorzystać, trzeba mieć ogromną wiedzę, którą Ty posiadasz, a zwykły „szarak” jak ja – niestety nie:)
Pozdrawiam i życzę powodzenia, Damian
Witaj Damianie,
1) inwestowanie to kolejny etap, z tego co piszesz to raczej skupiłbym się na budowaniu zdolności kredytowej oraz odłożeniu na swoje mieszkanie, a potem jeśli będziesz maił możliwość to dopiero zainteresowałbym się tematem inwestycji.
2) tak
3) tak to są liczby z miasta w którym ja inwestuję, co do danych które podałeś, to także zwróć uwagę na wyższy przychód z najmu w mieście o którym piszesz, oraz to że i tak piszesz o cenach z „gratki” lub „tablicy” a nie kwotach WYNEGOCJOWANYCH czyli okazjach 🙂
4) Damianie, przejrzyj proszę raz jeszcze prezentację, tam jest to dokładnie wyjaśnione więc nie ma chyba sensu aby to tutaj powtarzać :;)
5) dziękuję za uznanie Damianie, natomiast jak ja zaczynałem to też jej nie miałem 🙂 teraz masz podany kierunek, więc łatwiej będzie Tobie sięgnąć po tą wiedzę, lecz pamiętaj o kolejności 🙂
pozdrawiam Cię 🙂
Genialnie! Brakowało mi takiego konkretnego wyliczenia żeby pokazać to kilku osobom które chciały kupić 2 (!!) mieszkania za gotówkę.
Patryku, ciesze się że podoba się Tobie prezentacje 🙂
Pamiętaj jednak że każdy ma swoją drogę i może te osoby wolą gotówkę 🙂 a może nie znają 3 dźwigni, pokaż im ją i niech sami ocenią 🙂
Jedna poprawka do prezentacji , otóż odsetki od kredytu mozna również odliczac tak jak amortyzację czyli nie trzeba mieć firmy ( pod warunkiem że kredyt jest mnie jako osobę fizyczną ) . Ale nie wyjasnione jest podstawowe pytanie , jak zdobyć tak duzą zdolnośc kredytową ? Trzeba mieć dobrą pracę do tego , prawda ?
Bogdanie masz w 100% rację, nie wspomnieliśmy o tym gdyż tutaj trzeba podeprzeć się poradą u dobrego doradcy podatkowego który spojrzy na konkretną sytuację danej osoby a nie każdy chce się do takiej osoby po poradę udać, lecz jest tak jak piszesz 🙂
Tak zdolność kredytową budujemy poprzez dobre dochody z pracy na etacie lub z biznesu, to pierwszy krok, inwestowanie jest dopiero drugim krokiem – gdy pierwszy jest już zaliczony, a ja także musiałem przejść tą drogę i wierz mi nie zawsze było kolorowo.
Witam Damiana i Marcina
wiele pytań nasuwa się po pierwszej prezentacji
Do kogo kierujesz tę prezentację?
a) Zdolność kredytowa osoby do otrzymania pożyczki w Banku?
b) Skąd pozyskujesz adres kawalerki? ( przetarg, przez znajomomych, )
c) Podaj konkretnie, szczerze na przykładowym adresie, opłaty poniesione przez Ciebie z nabyciem, sprawdzeniem obciążeń hipotecznym, ubezpieczeniem i koszt inwestycji w przystosowanie lokalu do wynajmu.
d) Ile kosztuje biuro obsługi księgowości?
– posiadasz Faktury?
Pozdrawiam,
Wiesław
Witaj Wiesławie,
Nie do końca rozumiem Twoje pytania, lecz postaram się na nie odpowiedzieć:
a) pójdź do banku, lub openfinance i się dopytaj jaką masz zdolność 🙂
b)pośrednicy nieruchomości, ogłoszenia na balkonach „banery” lub z polecenia.
c) zero adresów czy „udowadniania” Wiesławie, jeśli chciałbyś abym coś Tobie udowadniał, to sorry ale nie tak to działa 😉
d) zależy ile fv dajesz do obsługi itd. obejdź kilka księgowych to się zorientujesz w średnich cenach obsługi 🙂
Mateuszu,
Bardzo ciekawa prezentacja, widzę, że będę musiał się dokładnie zainteresować tym tematem 🙂
Na razie do głowy przyszły mi 2 pytania (pewnie będzie ich więcej jak dokładniej przeanalizuję tę prezentację):
1. Amortyzację rozłożyłeś na 10 lat, a kredyt był na 30. To oznacza, że przez 20 lat zysk nie będzie taki jak obliczyłeś, prawda?
2. Jak wygląda kwestia wzięcia kredytu na nieruchomość osoby prowadzącej działalność gospodarczą (nie ma stałego przychodu jak na etacie). I czy banki chętnie udzielą kredytu, jeśli spłacasz już sześć innych 🙂
Pozdrawiam, Tomasz
Witaj Tomaszu,
oto odpowiedzi na Twoje pytania:
1) i tak i nie, to zależy od Twojego doradcy podatkowego oraz stanu prawnego za 10 lat 🙂 jeżeli przyjęlibyśmy że w prawie podatkowym nic się nie zmieni przez 10 lat, i nie wiesz jak rozwiązać kwestie kolejnych 20 lat, to tak wtedy wyjdzie że masz mniejszy dochód, lecz i tak mieszkanie się Tobie zwróciło wielokrotnie ( Twoja inwestycja gotówkowa ) oraz z księgowego punktu widzenia wartość środka trwałego wynosi 0 pln więc nie będzie to takie straszne jak mogłoby wyglądać z perspektywy dnia dzisiejszego 🙂
2) z tymi 6 innymi kredytami to trochę ciężko będzie wystartować… czy są to kredyty detaliczne czy inwestycyjne? i czy są to kredyty hipoteczne, czy inne?
Dzięki za odpowiedź.
Ja nie mam żadnych kredytów 🙂 Chodziło mi o kredyty w Twoim przypadku – jeśli dobrze rozumiem miałeś już 6 kredytów, które wziąłeś na zakup nieruchomości, po czym wziąłeś kolejny. Zastanawiam się jak banki podchodzą do takiej sytuacji.
ciekawa prezentacja pelna wartosciowej wiedzy to fakt
jest tylko jeden problem – nie powiedziales ze trzeba miec zdolnosc kredytowa na zakup nieruchomosci, pojawila sie taka informacja na jednym ze slajdow ale nie wspomniales o niej ani slowem
pytanie jakie trzeba miec dochody by otrzymac w polsce kredyt na zakup mieszkania za 100 000 ?
pozdrawiam
Marcinie, nie jestem bankiem, czy pośrednikiem kredytowym. Podejdź proszę do banku lub pośrednika który sprzedaje kredyty kilku banków i tam Tobie konkretnie odpowiedzą na to pytanie.
Powiedz im otwarcie że w przyszłości chciałbyś zacząć inwestować i aby podali Tobie konkretne kwoty, ok?
Pozdrawiam Cię 🙂
Cześć, świetna prezentacja 🙂 już od paru miesiecy tez kalkuluje sobie taki biznes, ale wiele ta prezentacja mi podpowiedziala nowych pomyslow. Dzieki.
Moje pytanie:
Jak duze trzeba miec przychody zeby nawet w tym roku dostac z banku finansowanie 100% nieruchomosci? To mnie troche dziwi. Jaki to bank tak laskawie udziela kredytu?
Jeszcze raz dzieki i pozdrawiam 🙂
Piotrze tak jak powyżej, odwiedź brokera kredytowego i on Tobie poda konkretne liczby znając Twoją sytuację finansową 🙂 co do tego roku to już raczej będzie ciężko abyś zdążył szczególnie że najpierw należałoby obejrzeć ok. 100 – 150 nieruchomości zanim zrobisz cokolwiek 🙂
Marcinie, podejrzewam że prowadzenie Twojej działalności zajmuje Ci sporo czasu… powiedz mi skąd czas na obejrzenie tylu nieruchomości? Zastanawia mnie to jak w takich warunkach wychwytujesz najlepsze okazje – przecież zanim dojdziesz do tej setnej nieruchomości dziesiątą już ktoś mógł kupić, a po fakcie okazało się, że była najlepsza… Zastanawia mnie też to, jak omijasz nieuczciwych sprzedawców – pewnie to kwestia doświadczenia, ale jeżeli ktoś z trudem uskładał na pierwszą inwestycje i spłaca kredyt, to lepiej żeby nie popełnił żadnego błędu, bo zostanie z niczym. Naprawdę inspirujące podejście 🙂
Witaj Agnieszko, zabrzmi to może standardowo… mam MEGA KOMPETENTNY zespół w nieruchomościach 🙂 Wiem ze teraz pojawić się może pytanie jak taki zespół zorganizować i czy miałem go na początku? NIE miałem i nikogo nie znałem, z biegiem czasu i po wymianie oraz przemieleniu naprawdę wielu niekompetentnych osób wyklarował się team który pójdzie w ogień i za którego ja pójdę w ogień. Awaria w środku świąt? NIE ma problemu, w ciągu 45 minut odpowiedni ekspert jest na miejscu i usuwa awarię, Złożenie oferty zakupu o 23:36 gdy wracam z wyjazdu, lub ze spotkania? Oczywiście żaden problem! Pytanie z mojej strony wysłane smsem w niedziele o 8:42? O 9:22 otrzymuję odpowiedź 🙂 Kocham ten team 🙂 oni są po prostu NAJLEPSI!!! I serdecznie ich tutaj pozdrawiam 🙂
Co do 100 nieruchomości to mi obejrzenie ich zajmuje 5 popołudni od 15 do 20 🙂 rozbijam to w praktyce na ok. 2 tygodnie, potem robię analizę, zaś na wybrane przeze mnie nieruchomości jedzie ekipa techniczna i robi przegląd, dostaję info jak to wygląda od technicznego punktu widzenia ( oczywiście jestem tam także na miejscu ) i podejmuje decyzję które nieruchomości chcę zakupić, teraz ustalam cenę MAX po jakiej chce je kupić ( nie zwracam uwagi na ceny ofertowe ) i przystępujemy do negocjacji personalnych lub jak nie ma takiej możliwości to do wymiany ofert 🙂
Jeśli chodzi o to że „10” nieruchomość była najlepsza i już jej nie ma, to trudno szukaj dalej, teraz wiesz czego szukać 🙂 lepiej dłużej szukać niż kupić nie to 🙂
Oczywiście na początku nie miałem pojęcia o niczym z tego co napisałem powyżej, i obejrzenie takiej liczby mieszkań zajmowało mi 2 – 3 MIESIĄCE 🙂
Dziękuję za wyczerpujące wyjaśnienia i Twój poświęcony czas 🙂
Dzięki tej serii prezentacji trafiłam na Twoją stronę i znalazłam coś ciekawego dla siebie, ale to pomysł do zrealizowania dopiero za jakiś czas… Gdyby nie ten temat, pewnie bym tam nie trafiła, a skończyłoby się na „Potrójnym efekcie”, o którym mówił Damian (to będzie moja następna inwestycja, jak tylko wyjdę z długów :D). Teraz głowa roi się od pomysłów. Wy naprawdę inspirujecie ludzi do rozwoju i dajecie fajne narzędzia 😉
Do tematu nieruchomości mam jeszcze parę niejasności, ale i tak wątek będę mogła podjąć dopiero za jakiś czas – kiedy będę stabilna finansowo – teraz to jest czyste teoretyzowanie. Tak czy inaczej mam informację na start, zainspirowaliście mnie do myślenia w tym kierunku i na pewno następne prezentacje wyjaśnią niektóre wątpliwości. Pozdrawiam 🙂
chętnie kupię teraz nawet 3 kawalerki, które wynajmę za 900 zł miesięcznie! I nawet chętnie zapłacę komuś kto mi takie kawalerki znajdzie. Tylko problem w tym że takich nieruchomości nie ma…
Dzięki Damianie za przygotowanie świetniej prezentacji, bardzo ciekawy temat.
Marcinie, wielkie uznanie za to co udało Ci się zbudować!!! Widzę, że jesteś na etapie dzielnie się tym co posiadasz, a naprawdę potrafi to niewielu!!! Myślę, że wielu osobą otworzą się tu oczy, chociaż znając życie pewnie nie wielu przejdzie do działania…
Chciałem Ci jednak powiedzieć, bo z prezentacji to nie wynikło, że można użyć jeszcze jednej dźwigni finansowej, jest to dźwignia którą stosuje się do kredytu. Ma ona na celu oszczędność na odsetkach kredytowych, tak na odsetkach da się zaoszczędzić gruba kasę!!!!. Jeżeli temat Cie interesuje proszę o kontakt mogę wyjaśnić jak to działa.
pozdrawiam
Leszek
Leszku
Wyjaśnij proszę dokładniej tutaj lub na maila.
kupujedomy@gmail.com
Krzysztof
Witaj Leszku,
Jestem zainteresowany inwestycjami w nieruchomości
i wydawało mi się, że co nieco już wiem.
Natomiast Twoja uwaga dot. oszczędzania na odsetkach
bardzo mnie poruszyła.
O czymś takim jeszcze nie słyszałem.
Czy mógłbyś uchylić nieco rąbka tajemnicy.
Pozdrawiam
Adam Chmurzyński
Cześć,
Dużo ostatnio się interesowałem nieruchomościami ale wszędzie ten sam problem, nie mam zdolności kredytowej i nikogo znajomego kto by mógł wziąć mi kredyt. Może masz jakiś inny sposób jeszcze na zdobycie pieniędzy na zakup nieruchomości ?
Z góry dzięki;)
Danielu idź w kolejności, najpierw zdolność POTEM inwestycje.
Dlaczego – z całym szacunkiem – ktoś miałby Tobie pożyczyć pieniądze skoro bank tego zrobić nie chce? Tylko odbierz mnie proszę w kontekście INSPIRACJI do działania a NIE krytyki czy wyśmiewania, ok?
Wielkie dzięki za udostępnienie tego sposobu na zarabianie. Jednak ponieważ jestem agentem ubezpieczeniowym wniósłbym tu małą poprawkę dotycząca ubezpieczenia mieszkania bo takiej pozycji w budżecie nie znalazłem. Polisa podstawowa od 21 ryzyk to koszt około 300-400 zł rocznie za mieszkanie 100 m w Warszawie a za większy metraż oczywiście więcej. Oczywiście możemy przyjąć, że nic się nie stanie, nie będzie pożaru, zalania czy wybuchu gazu ale to się przecież zdarza. Jak wtedy będzie wyglądała inwestycja, której nie można wynająć aby ją spłacać?
Pozdrawiam – Ryszard Agent AVIVA
Ryszardzie, ubezpieczenie jest bardzo ważnym, lub wręcz kluczowym elementem każdej inwestycji. U nas jest on ujęty w racie kredytu, gdyż – jak wiesz – ŻADEN bank nie pożyczy mi czy Tobie pieniędzy na zakup nieruchomości jeśli nie będzie ona ubezpieczona, to jest WYMÓG 🙂
witam.wszystko tu jest ładnie i pięknie opowiedziane z sensem itd.ale nie byłbym sobą gdybym nie zadał paru pytań.
1) jaki bank da kredyt na zakup mieszkania jeżeli zarabia się najniższą krajowa?
mało tego,ma umowę na czas określony,albo zlecenie lub o dzieło?
2) czy ktoś liczy się z zapłaceniem księgowej i ile?
3) czy aby mieć więcej niż 1 mieszkanie na wynajem nie trzeba czasem otworzyć działalności gospodarczej? opłacać ZUS itd?
4) chciałbym robić to co jest pokazane w materiale ale czy ktoś ogóle odpowiada na te pytania? dziękuje
Marcinie:
1) nie mam pojęcia, lecz na Twoim miejscu skupiłbym się na zdobyciu zdolności kredytowej i zarobkach ZANIM miałbyś się zabrać za jakiekolwiek inwestycje….
Inwestycje są drugim etapem i DOPIERO gdy już dobrze zarabiasz i MASZ zdolność oraz żyjesz poniżej swoich możliwości finansowych możesz rozważyć temat inwestycji, ok?
2) oczywiście, dopytaj księgową w swoi mieście.
3) nie, chyba że masz ich więcej to wtedy zależy już od indywidualnej interpretacji US.
4) pewnie tak 🙂
Skąd taka zdolność kredytowa?
Witam,
świetna prezentacja, super wiedza!
Mam pytanie jak to wygląda z pkt księgowego po zakończeniu amortyzacji, czyli jak minie te 10 lat? Podatki wtedy chyba(?) wzrosną.
Czytając niektóre komentarze mam wrażenie, że część osób chciała by za darmo dostać te mieszkania. Niestety zarabiając mało nie można sobie pozwolić na inwestowanie, bo mamy mało pieniędzy. Trzeba zacząć zarabiać więcej (i nie wydawać większości), a to jest możliwe poprzez poprawę swoich umiejętności, wiedzy i przekuć to na większe zarobki, dlatego Marcin to podkreśla.
Pozdrawiam,
Miłosz
Miłoszu świetny post, jest dokładnie tak jak piszesz.
Co do amortyzacji i podatków po jej zakończeniu, odpowiedziałem już na to pytanie kilka postów wyżej, bądź na tyle uprzejmy i tam zerknij, aby odnaleźć tą odpowiedź, ok? ( post Tomka )
Sprawdziłem, dzięki za odpowiedź.
Zapewne jest jeszcze bardzo dużo ważnych detali, ale je można poznać dopiero podczas wszystkich czynności.
Dzięki za prezentacje: tę i kolejne:)
Pozdrawiam,
Miłosz
Witam
Czy mógł byś polecić jakąś literaturę dotyczącą tematu nieruchomości i inwestycji, którą warto przeczytać przed podjęciem jakichkolwiek kroków? Kiyosakiego już znam 😉
Ps. Jestem zachwycona prezentacją i już nie mogę się doczekać kolejnej.
Witaj Aneto, polecam Tobie książki Sławka Muturi, oraz zagraniczne pozycje dl LandLordów, lecz pytanie czy czytasz po angielsku?
Cieszę się że prezentacja zrobiła na Tobie tak dobre wrażenie 🙂
Jestem podobnego zdania co P. Marcin idealną książką dla początkujących jest pozycja Sławka Muturi „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości”. Gwarantuję, że to jest taka pozycja do której się wraca. Podobnie jak jego druga książka „Zarządzanie najmem” Każdy kto planuje wejść w ten biznes powinien je przeczytać.
Ps. Gratuluję prezentacji jak zwykle na najwyższym poziomie merytorycznym!.
Witam. A co z podatkiem VAT przy kupnie mieszkania i jego rozliczaniu na firmę? Czy nie będzie np. podatku VAT od przychodu czyli czynszu?
Pozdrawiam
Jacku mieszkaniówka jest zwolniona z vatu 🙂 kolejna stymulacja mająca zachęcić inwestorów do kupna i wynajmu mieszkań w których ktoś kto jeszcze nie ma własnego M będzie godnie i spokojnie żył oraz pracował aby na takowe sobie móc pozwolić 🙂
Zastanawia mnie tylko jedno, dlaczego wynajmujący wybiera opcję 900 zł za wynajem + opłaty zamiast niecałe 500 zł za ratę kredytu na już swoje mieszkanie? Czy ktoś kto płaci jakieś 1200 zł za kawalerkę i musi jeszcze mieć na życie nie ma zdolności kredytowej ? Jeśli tak, to ten kraj jest faktycznie dziki.
Ja Ci mogę na to odpowiedzieć, bo mógłbym bez problemu kupić mieszkanie na kredyt, ale obecnie mieszkam na wynajmowanym. Dlaczego? Bo biorąc mieszkanie na kredyt będzie taniej, ale jestem na nie „skazany” na najbliższe dziesiąt lat. A co jak urodzi mi się dziecko? A co jak urodzą mi się bliźniaki, albo po prostu zechcę mieć dwójkę czy trójkę dzieci? Dlatego dla wielu osób (w tym mnie) dużo bardziej opłacalne jest wynajmowanie mieszkania przez chociaż kilka lat, żeby później kupić sobie własne, większe, w którym będzie też miejsce dla dzieci. Nie widzę w tym dzikości – zwykła kalkulacja 😉
Jest dokładnie tak jak pisze Damian, dodatkowo są osoby które nie mają pojęcia czy w danym mieście spędzą 2, 3 czy może 8 lat i dlatego nie chcą się „przywiązywać” do niego poprzez zakup nieruchomości. Dodatkowo są pracujący studenci którzy spędzają 12 miesięcy mieście w którym studiują, lecz nie zarabiają na tyle aby móc pozwolić sobie na zakup mieszkania ( część pieniędzy pochodzi od rodziców ) PLUS punkt poprzedni.
Innym czynnikiem jest to że ktoś MA zarobki pozwalające mu na zakupu mieszkania lecz bank WYMAGA aby były one ciągła przez np. rok a najczęściej dwa lata, więc taka osoba musi poczekać …
lub ma ktoś zdolność kredytową na własne mieszkanie LECZ nie ma odłożonej GOTÓWKI na jego wykończenie i urządzenie ponieważ NIE żyje poniżej swoich możliwości finansowych… i steki innych powodów 🙂
Niekoniecznie to efekt „dzikiego kraju” 😉
Nie jestem fachowcem, ale na czystą logikę – analizując zdolność kredytową bank musi wziąć pod uwagę trochę więcej czynników niż tylko aktualne, być może chwilowe możliwości ponoszenia opłaty z różnych, niekoniecznie stabilnych źródeł – np. umowy „śmieciowe”, pomoc bliskich (dla studenta), wspólne dochody niezalegalizowanej pary itp. Poza tym czasem wynajem wynika z planów pobytu w danym miejscu tylko przez pewien określony czas.
Witam, Pozwole sobie sie wtracic w dyskusje:)
Kilka osob zadalo pytanie „skad wziasc te 14 000 zl”, „co zrobic gdy nie ma sie zdolnosci kredytowej” itd itd.
No wiec…niestety…nie ma tutaj drogi na skroty. Trzeba miec odlozone nieco gotowki i miec w miare przyzwoita prace, zeby moc skorzystac z schematu pokazanego w prezentacji. Tego obejsc sie nie da.
Co do gotowki potrzebnej do inwestycji to mozna jeszcze sprobowac zaciagnac gdzies kredyt krototerminowy, aby miec wklad wlasny + oplaty za notariusza. A remont np przeprowadzic samemu aby zminimalizowac koszty.
Z doswiadczenia wiem, ze najtrudniej jest zrealizowac swoja pierwsza inwestycje i uzbierac na pierwszy depozyt. Z czasem, mozna bedzie sobie pozwolic na kupno drugiej neiruchomosci….a po kilku latach okaze sie ze juz mamy ich kilka:) Efekt kuli sniegowej. Im wiecej mamy inwestycji tym szybciej bedzie nas stac na kolejna.
Moim skromnym zdaniem plan kazdego zainteresowanego inwestycjami powinien wygladac tak:
1. Wziasc sie za siebie!!!, zrobic kursy, skonczyc studia, caly czas sie doksztalcac, doksztalcac, doksztalcac.
2. Zastanow sie czy aby napewno dales juz z siebie wszystko i to so osiagnales pozwoli Ci uzyskac dobra prace. Jezeli nie – wroc do punktu pierwszego:)
3. Dobrze platna / satysfakcjonujaca praca. Bez zrealizowania poprzednich 2 punktow szanse na nia sa nikle.
4. Postarac sie odlozyc troche gotowki.
5. Sprawdzic w kilku bankach jak wyglada nasza zdolnosc kredytowa
6. Dopiero teraz myslec o jakichkolwiek inwestycjach….:)
Jezeli szukacie drogi na skroty – to prawdobodobnie marnujecie czas, ktory mozna byc przeznaczyc na jakis pozyteczny kurs:)
Pamietajcie ze nic samo sie nie zrobi i na wszystko trzeba sobie zapracowac. Czasem bardzo ciezko pracowac.
To moje 3 grosze…:)
Powodzenia!
L
Łukaszu świetny wpis, jest dokładnie TAK jak piszesz 🙂
Marcinie,gratuluje pomyslu i sukcesu.
Jak myslisz,czy taki biznes w Austrii udaloby sie rozkrecic na podobnych a moze identycznych warunkach?
Pozdrawiaki
Zosiu, nie mam pojęcia 🙂 Wydaje mi się że na „starych” rynkach można coś takiego zrobić, tylko trzeba się dowiedzieć jakie są zasady gry i grać według tych zasad 🙂 W Niemczech z tego co wiem to ok. połowa mieszkańców wynajmuje nieruchomości, oczywiście są ekstrema np. Berlin gdzie wynajmowanych jest 84% nieruchomości 🙂 zaś umowa najmu w standardzie ma ok. 5 lat 🙂 oczywiście są tam obostrzenia i warunki prawne które nas by przeraziły na początku, lecz trzeba wiedzieć jakie są zasady i grać według nich 🙂
Pojawiło się już wcześniej pytanie o rodzaj działalności – czy tutaj kupujemy mieszkanie na naszą firmę/działalność i czy profil tej firmy ma znaczenie? Właśnie ta część mnie zastanawia… Oraz kwestia negocjowania 😀
Agnieszko jeśli masz kredyt detaliczny to najpierw kupujesz nieruchomość na swoje imię i nazwisko i DOPIERO potem wciągasz ją do ewidencji środków trwałych, jeśli kredyt inwestycyjny to tylko na firmę 🙂
Widzę, już odpowiedzi na pytania dodane wcześniej – miałam nieodświeżoną stronę i nie widziałam nowych komentarzy, więc moje powyższe pytania są już nieaktualne 😉 Pozdrawiam serdecznie i czekam na więcej 😀
🙂
Znakomita prezentacja – dużo wiedzy dla kogoś, kto do tej pory nie inwestował w nieruchomości – i o to chodzi. Konkrety zamiast lania wody, dziękuję.
Dziękuję Jarosławie 🙂
@rychu są jeszcze studenci którzy np. składają się w dwójkę po 600 zł na mieszkanie albo firmy wynajmujące mieszkania dla swoich pracowników… pewnie sytuacji jest sporo…
Pytanie do Marcina – ile średnio i ile maksymalnie udaje Ci się zbić z ceny wyjściowej mieszkania? Wiadomo każde miasto jest inne ale stosunek 100.000,- ceny mieszkania do 900,-zł ceny najmu laikowi wydaje się baaaaardzo korzystny
Jakie masz metody na to żeby mieszkanie nie stało puste przez miesiąc, dwa, trzy…?
Jakie mieszkania (wielkość) są wg Ciebie najbardziej „chodliwe” ?
Świetna prezentacja 🙂 czuję się zainspirowana (na razie do wypracowania zdolności kredytowej 😉
Najpierw ustalam CENĘ MAX po jakiej mogę kupić dane mieszkanie, i dopiero potem startuje do negocjacji.
Czasami cena jest tak dobra że muszę zbić naprawdę niewiele zaś w innym przypadku zbijam kilkanaście / kilkadziesiąt % a jeszcze w innym nie udaje mi się zejść nawet 5 000 pln 🙂 to zależy. Np. w tym roku z przyjacielem kupiłem na pół kawalerkę za 87 000 pln która kosztowała 94 000 więc jak widzisz nie zbiłem wiele bo zaledwie 7,44 % lecz wynajęliśmy ją bez problemu za 900 pln 🙂
Metody troszkę zdradzę w kolejnej prezentacji 🙂 więc ewentualnie pod nią dopytaj o szczegóły, ok?
Najbardziej chodliwe są małe mieszkania, natomiast ja w portfelu mam mam każdy rodzaj mieszkania, kawalerki, dwa pokoje oraz duże mieszkania wynajmowane na pokoje:) To jest też moim celem , abym mógł świetnego najemcę „przerzucać” z jednej nieruchomości na drugą jeśli chce mieszkać na większym lub mniejszym mieszkaniu i aby był on ze mną jak najdłużej, lecz jeszcze muszę mieć wolne mieszkanie którego on szuka a z tym już jest trochę gorzej….
Dziękuję Edyto za miłe słowa 🙂
Bardzo dobre prezentacje. Niezależnie od treści dają bodźce do działania 🙂
Mam 2 pytania:
1. Jak wygląda sprawa kredytu hipotetycznego? Czy można kupić mieszkanie które będzie banku do puki się go nie spłaci. Można by tak ominąć tą całą zdolność kredytową – czy głupoty opowiadam?
2. Czy coś mi umknęło czy było wspomniane że nasz rentier zaczął inwestować w nieruchomości zanim otworzył biznes z nauką szybkiego czytania. Także skąd miał zdolność kredytowa itd?
Pozdrawiam
Artur
Cześć Arturze:)
1) ciekawa koncepcja, lecz ja takiej nie znam 🙂
2) było powiedziane że się interesowałem, zacząłem DOPIERO gdy firma była na odpowiednim poziomie 🙂
Pozdrawiam,
Marcin 🙂
Marcin, moge Cie sluchac znacznie dluzej niz 20 minut. Dzieki za esencje inwestowania w nieruchomosci. Sam posiadam 4 nieruchomosci ale Twoje rady sa bezcenne, prosze o wiecej. Dzieki Tobie i tej prezentacji pokazales mi kierunek w ktorym od dawna chcialem juz isc, nie wiedzialem tylko iz jest taki prosty
Dziekuje i Pozdrawiam
Czekam na wiecej prezentacji o iwestowaniu w nieruchomosci!!
Dziękuję Arturze 🙂 i GRATULUJĘ 4 nieruchomości!!! Tak trzymaj 🙂
Cześć Marcin,
Inetersuję mnie sprawa kupna 2 mieszkań, przypuśćmy że mam pieniążki by wpłacić 2 x 5% wkładu własnego, i dostanę pierwsze mieszkanie na kredyt na 25 lat, co jeśli chciałbym kupić drugie i trzecie, czy bank udzieli mi dodatkowych pożyczek wiedząc, że spłacam na kredyt już jedno mieszkanie?
Dziękuję i pozdrawiam
Marcin
Marcinie jeśli masz zdolność kredytową to TAK, jeśli NIE to NIE.
Przy 6 kredycie będziesz miał już bardzo ograniczoną ofertę kredytową, zaś powyżej 8 musisz się nieźle nagimnastykować, gdyż będziesz miał 2 – 3 banki z którymi możesz rozmawiać, wtedy możesz poszerzyć ofertę o kredyty inwestycyjne 🙂
To jakieś bajki są chyba.
W jaki sposób, miesięczna rata w kwocie niecałych 500zł ma spłacić kredyt wynoszący 95 000zł, w ciągu 2 lat.
Wychodzi z tego niecałe 12 000zł po 2 latach.
Plus, dodałabym do tego, że zakup jakiegokolwiek mieszkania to mnóstwo formalności, zezwoleń, sprawdzania ksiąg, wynajmowanie prawników – i naprawdę nie są to małe koszty.
Gdyby to było takie prościutkie, jak na tej prezentacji o wiele więcej ludzi by się tym zajmowało.
Super okazje są najczęściej 'wpakowaniem sie’ w kłopoty, więc uważajcie..
Margaret wydaje mi się, że nie zrozumiałaś prezentacji – kredyt nie spłaca się w ciągu 2 lat, tylko 30 😉 (przy wspomnianych założeniach). Trochę ponad 2 lata to czas w jaki inwestycja Marcina zwraca mu cały wkład gotówkowy.
To tak jak z bieganiem kazdy wie ze jest zdrowe a powiedz mi ile procent ludzi biega lub uprawia inny sport? choc wie ze to zdrowe
Dziekuje 🙂 Prezentacja + te wszystkie komentarze powoli rozjasniaja mi w glowie…czekam na kolejna i cieplo pozdrawiam 🙂
🙂
WOW na blogu wielkie poruszenie. Zrozumiałe bo taka kasa to miłe wydarzenie. Diabełek jednak tkwi w tzw szczególe. np 900 zeta w szczecinie/kr/wawa/… a w Sosnowcu? 500… . ile trzeba czekac by takie mało problematyczne lokum wykukać? 1 mc/1rok? i kwestia gdzie. 30 lat… to kosmos bardzo wiele morze sie zdarzyć. i np za 5 lat zostanę z 6 kawalerkami i kredytami…. mało prawdopodobne ale jednak możliwe. Dobra. dość pesymizmu. sam mam 2 mieszkania które wynajmuje i w zasadzie moge sie zgodzic z tym co zostało powiedziane , ale jednak bez takiego wielkiego entuzjazmu. Nie zapominajmy o tym ze nasz prelegent ma inny biznes , z którego cos mu tam kapie. dla wielu bedzie to jednak skok na głębokie i dosc spienione morze. no ale kto umiejącemu pływac zabroni???? ( i jeszcze ta zdolność kredytowa… ;), są miasta np wr.kr wawa gdzie na lokatora czeka sie nawet rok. do ten mechanizm stał sie powszechny 6-8 lat temu i nie wykluczone ze tzw rynek sie nasycił…. budowanymi nówkami na obrzezach zainteresowanie raczej znikome….., ech znowu marudze… siemka)
Marcinie i Damianie!
Dawno mnie tu nie było, ale chyba mamy jakieś łącze bo akurat zajęłam się podobnym tematem czyli planowaniem inwestycji w nieruchomości. Dziękuje świetna prezentacja. Podkreślam, prezentacja jest super, wszystko w niej jest jasne. Dlatego pewnie tak mało mądrych pytań w komentarzach.;)
Doceniam Marcinie Twoją cierpiliwość przy odpowiedziać.
Ja jeszcze policzyłabym czy w rozliczeniu 30 letnim nie bardziej opłaca się jednak zwykła amortyzacja a nie przyspieszona. No ale jak mówiłeś Ty chyba nie masz tak długich kredytów.
I chyba jako pierwsza powiem, że chcialabym usłyszeć Twoją historię- jak zaczynałeś itd.
I nurtuje mnie jeszcze jedno pytanie: Dlaczego mieszkania a nie np. lokale użytkowe?
Witaj Justyno,
Dziękuję za miłe słowa, co do mieszkań, to po pierwsze moja misja 🙂 Ja chcę dawać ludziom dach nad głową a NIE lokal pod biznes 🙂
Dodatkowo lokale są skonfigurowane bardzo mocno z koniunkturą i dekoniunkturom… innymi słowy dziś lokal który ktoś CHCIAŁBY wynająć najemcy za 2000 – 2500 w Szczecinie 5 -7 lat temu poszedł od ręki za 5000 – 6000 pln a mieszkaniówka idzie stopniowo i pomału do ….GÓRY 🙂 I to raczej koniunktura mieszkaniowa gdy dają kredyty wszystkim może trochę przystopować ten marsz lecz na pewno go NIE powstrzyma 🙂
Dodatkowo mieszkania ( dach nad głową ) są dużo większą potrzebą ludzką niż miejsce na biznes, innymi słowy, prędzej ktoś płaci za mieszkania niż za lokal itp. , itd. wymieniać mogę w nieskończoność 🙂 a fakt jest taki że ja wolę mieszkania i tego będę bronił 🙂
Świetnie opracowana prezentacja, czekam na kolejne 🙂
Pytanie, jakie mi się nasuwa to czy przypadkiem podatek przy zasadach ogólnych to nie jest 18% a nie 19%? (co by zmieniło trochę wyniki na korzyść)
Darku, zakładam że jak masz firmę i możesz sobie pozwolić na inwestycje to jesteś już na drugim progu podatkowym i bardziej opłaca się Tobie wziąć liniówkę 19% 🙂
GENIALNE!!!!
Dziękuję i proszę o więcej 🙂
🙂
Czołem, bardzo ciekawa prezentacja. Dziękuję.
Ale nie załapałem jednego miejsca w liczeniu kosztów. Pośrednik – 2000 PLN.
Co robi w tym ukłądzie pośrednik i czemu tyle kosztuje?
Da się ominąć pośrednika?
Pzdr
Darek
Darku pośrednik nam pomaga i kosztuje 2% 🙂
Oczywiście wszystko można pominąć, lecz po co?
Bardzo interesująca prezentacja. Bardzo ciekawe ROI z inwestycji.
Ale czy te roi nie spadnie gdy stopy procentowe pójdą w górę?
Przy okazji przeglądam ceny mieszkań w Szczecinie oraz ceny wynajmu.
Wiadomo że ceny z ogłoszeń to ceny wyjściowe i można coś jeszcze utargować (pewnie ok 20%) ale trudno jest znaleźć mieszkanie za 100 tys i wziąć za wynajem 900+czynsz.
Oglądam sobie ceny w moim mieście czyli Białymstoku i tutaj jest jeszcze gorzej. Za 800+ czynsz to można wynająć dwupokojowe. A dwupokojowe poniżej 150 tys się nie kupi.
Oczywiście zdaję sobie sprawę że można trafić raz na tysiąc na jakąś perełkę w super cenie ale jak ma się mieszkanie w super cenie to trzeba mieć gotówkę bo handlarze od razu je nam zgarną sprzed nosa bo sprzedaż za kaskę jest szybsze niż sprzedaż na kredyt. Na kredyt handlarze nie kupują bo na kredyt się czeka.
A może się mylę?
Cześć Sylwek,
Pewnie że spadnie ROI, lecz ja biorę – jeśli tylko mogę – kredyt ze stałą RATĄ ( NIE chodzi mi o stałe oprocentowanie TYLKO o STAŁĄ KWOTĘ raty ) są banki które to w Polsce robią i mam na 5 lub 10 lat zablokowaną ratę 🙂 Dodatkowo pieniądze masz odzyskać w miarę szybko, tj. 2 – 5 lat, czyli w tym okresie 🙂
Co do najmu i zakupu, to tak jak mówiłem i pisałem, to NIE są ceny z „gratki” trzeba szukać, dopóki nie obejrzysz 100 – 150 mieszkań to NIE masz pojęcia o rynku, pośrednikach i motywach ludzi do sprzedania swojego mieszkania. Tyle, nie ma drogi na skróty.
wszystko co mówisz Marcinie wydaje się bardzo ciekawe, tylko przeglądając ceny kawalerek we Wrocławiu(najbliższe mnie duże miasto) ale zaczynają się one od 150 tysięcy. Wiem, że przez negocjacje można je obniżyć ale pewnie nie aż tak dużo.
Mam też pytanie. Biorąc jeden kredyt na mieszkanie jest bardzo małe prawdopodobieństwo, że nawet inny bank udzieli nam następny na kolejne mieszkanie. Da się to jakoś obejść.
Pozdrawiam
Tak Weroniko, należy wtedy skupić się na zwiększeniu własnej dochodowości i dopiero zacząć myśleć o inwestowaniu, jedno mieszkanie, lub dwa nie dadzą Tobie wolności….
Witam,
Interesująca wiedz, szkoda że nie miałem o tym pojęcia biorąc duży kredyt mieszkaniowy, a potem straciłem zdolność kredytową poprzez opóźnienia w płaceniu rat. Czy można jakoś odzyskać zdolność kredytową, poza spłaceniem wszystkich kredytów ?
Pozdrawiam,
Mariusz
Tak, zwiększając dochody 🙂
Witaj Mariuszu,
Polecam zapoznać się z poniższym artykułem:
http://jakoszczedzacpieniadze.pl/8-zasad-dobra-historia-kredytowa
Pozdrawiam,
Ewa
Witam, temat nieruchomosci jest dla mnie bardzo ciekawy. Teraz mam takie pytanie. Z jakich źródeł można dowiedzieć się więcej na temat tego schematu inwestowania i zarabiania. Chodzi mi o książki, szkolenia, ludzie.
Praktycy którzy mają sukces w inwestowaniu, i eksperci, dobry prawnik od nieruchomości, doradca kredytowy tez dobry a NIE tylko dobrze wyglądający 🙂 oraz doradca PODATKOWY. Zero „szoł” tylko praktyka i konkrety 🙂
Witaj Tomaszu,
Na początek polecam lekturę Roberta Kiyosaki „Bogaty ojciec, biedny ojciec”.
Pozdrawiam,
Ewa
Świetna prezentacja
Czy nie gorzej jest w mniejszych miastach. U mnie w Ostrowie Wlkp. w odróżnieniu od Szczecina czy Wrocławia nie ma studentów, miasto mniejsze.
Stawki za wynajem o wiele mniejsze (kawalerki nie wiem, ale za w miarę dobre warunki mieszkania 2 lub 3 pokowego to zdaje się zwykle woła się ok. 400 zł a zdarza się, że i te mieszkania wiszą jako pustostany).
A cena kawalerki wbrew pozorom wcale nie dużo mniejsza niż w Szczecinie, chociaż tu chyba raczej by trzeba strzelać w mieszkania pod młode małżeństwa.
Łukaszu każdy rynek ma osoby które muszą i chcą gdzieś mieszkać, lecz nie mają gdzie i musza wynająć. Na pewno znajdziesz tam tez lepsze okazje inwestycyjne gdyż jest mniej najemców ale tez mniej kupujących 🙂
To nie musi wyglądać tak dobrze jak w Szczecinie czy w innych miastach, lecz to TY jako inwestor masz znaleźć swoją drogę oraz rynek na którym ponosisz najmniejsze ryzyko. I pamiętaj aby uważać na rynki „dalekie” bo wtedy to Ty możesz stać się okazją ,jeśli nie masz na miejscu EKSPERTA! Tylko ciocię, czy wujka, który
pomoże Tobie w najmie oraz załatwi każda awarię. Dlatego najlepiej inwestować tam gdzie się mieszka, bo to Ty znasz ten rynek i ty wiesz co i jak oraz dlaczego się na nim dzieje.
Pamiętaj że gdybym NIE był ze Szczecina i tutaj NIE inwestował tylko np. w Krakowie, lub Słupsku to osoby ze Szczecina też uważałyby swój rynek za gorszy… tak już jest 🙂
Dziękuję za doskonały materiał, dzięki niemu mam teraz podstawowy schemat inwestowania w nieruchomości. Ten etap czeka mnie w niedalekiej przyszłości, a każda nowa informacja mnie inspiruje!
Czekam na kolejną:)
Cieszę się Gosiu że mogliśmy wraz z Damianem Tobie pomóc 🙂
Zaraz, zaraz. Sprawdźmy czy dobrze rozumuję:
Jest 2 gości: Janek i Franek. Janek kupuje mieszkanie na kredyt. Franek także.
Teraz rozważmy dwie sytuacje:
1 Janek zamieszkuje w swoim mieszkaniu, Franek zamieszkuje w swoim mieszkaniu.
2. Franek wynajmujeJankowi, a Janek Frankowi.
Czy z powodu amortyzacji ta druga sytuacja jest korzystniejsza finansowo?
No właśnie? ja też chce wiedzieć. Dzieki, pozdrawiam!
Hej, fajny cykl. Bardzo jestem zainteresowany takiego typu inwestycjami. Po filmie sprawdziłem kilka rzeczy i niestety nie jest tak różowo, a może nie umiem liczyć. Do rzeczy: mieszkam w Poznaniu i tutaj chciałbym kupić kawalerkę. Najtańsze jakie widzę w dobrej lokalizacji to cena wyjściowa 140tyś(dużo). Przeglądając w tym samym miejscu cenę wynajmu tegoż mieszkania(taki sam metraż) to wynajem waha cię w cenach od(500zł sic) do około 1000 zł, gdzie średnia to 800 zł. Czyli niestety nie jest tak fajnie jak na filmie, gdzie kupujemy mieszkanie nawet za 100tys i wynajmujemy za 800 zł. Proszę o sprostowanie jeśli się mylę.
Prosimy Marcina o skomentowanie, ww pryzkladu! 🙂 Marcin Wytknij nam gdzie naprostować ww, żeby wyszło tak jak jemu wychodzi? Dzieki! Pzodrowienia!
Barteez obejrzyj w danej okolicy 100 – 150 mieszkań na sprzedaż oraz 20 – 30 mieszkań do wynajmu i wtedy znajdziesz odpowiedź, ok?
Co zrobić, gdy miasto zamieszkania jest stosunkowo małe (ok. 70 tyś.), bez studentów, ze znacznie niższymi stawkami za najem?
Hej, kilka komentarzy powyżej znajdziesz odpowiedź na swoje pytanie 🙂
A kto powiedzial ze musisz inwestowac w miescie w ktorym akurat mieszkasz? 🙂
Inwestowac trzeba tam, gdzie jest potencjal. Nie ma co ukrywac ze glownymi najemcami w polsce sa studenci – wiec glownie miasta studenckie wchodza w gre.
Co nie znaczy ze nawet w 70tys miescie bez uniwersytetu nie znajdziesz dlugoterminowych lokatorow. Musisz sie zorientowac czy w tym miescie jest wogole zapotrzebowanie na mieszkania do wynajecia – poszperaj w internecie, poszukaj ogloszen itp itd.
Albo nawet sam napisz ogloszenie udajac ze masz mieszkanie do wynajecia zeby zobaczyc czy jest jakikolwiek odzew – wiesz…w biznesie wszystkie chwyty dozwolone 😉
Oczywiscie nie namawiam nikogo do nieetycznego zachowania!!!! 😉 Po prostu dobrze przeprowadzony biznes plan do podstawa aby osiagnac sukces. Musisz poswiecic troche czasu na zoriwntowanie sie czy na lokalnym rynku jest zapotrzebowanie na mieszkania do wynajecia – jezeli nie – niestety musisz szukac w innym miescie.
Abrama Lincoln powiedzial kiedys:
„Give me six hours to chop down a tree and I will spend the first four sharpening the axe.” 😉
Pozdrawiam
L
Ludzie, Marcin opisuje wam sposób a wy zadajecie pytania jak osiągnąc zdolnosc jak kupic mieszkanie we wrocławiu jak załątwić sobie wynajmujacego w mniejszym miescie … pierwsze i podstawowe zadanie jakie przed kazdym z was obecnie stoi to zmienienie sposobu myslenia zarówno o pieniadzach jak i o inwestowaniu. chcecie zeby podac wam gotowe rozwiazanie na talerzu a tak sie nie da. Kazde miasto ma inne specyfikacje tu sa tansze mieszkania i mniejsze czynsze gdzies indziej drozsze i wieksze czynsze, poznaliscie metode a teraz ruszcie swoje wlasne szare komorki i znajdzcie sobie własną interpretacje tego o czym sie dowiedzieliscie … zacznijcie myslec a nie tylko biadolic i szukas sobie wymowek ze cos jest takie a cos jest inne. Nie czepiajcie sie prezentacji i kwot ktore tam sa podane bo sa one czysto pogladowe dla wyjasnienia. Aby zdobyc te wiedze ktora tutaj przedstawiono wam w 20 minutowej prezentacji musielibyscie przeczytac kilka o ile nei kilkanascie ksiazek traktujacych o finansach inwestowaniu pieniadzach a przedewszystkim o podejsciu do zycia. Marcin wam to zmiescil w 20 minutach a wy nadal placzecie …
super Joshamee podsumowałeś komentarze.
Mamy gotową strategię Marcina na wolność finansową, a tu wciąż, że nie da się mieć tyle kredytów itp. Weź zrób najpierw jeden kredyt, oddaj fiskusowi podatek za wynajem, który podniesie ci zdolność kredytową a potem przekonasz się, że się da i drugi i trzeci kredyt.
Pany
Dzięki za szczegółowe podejście do tematu.
Dość ważną kwestią do poruszenia jest podejście ETYCZNE w kupnie mieszkań. Podkreślałeś to Damianie wyraźnie w prezentacji otwierającej ten temat. Jak się domyślam, chodzi o kwestie negocjacji warunków transakcji. Czy chodzi o to, że nieetyczne jest oferowanie 80tys. za kawalerkę, za którą sprzedawca chce 100tys.?
Czekam na to w kolejnych prezentacjach. Jeśli nie tam, to proszę poruszyć temat na forum.
Krzysztof
Hmmm….. Etyka i biznes? Jakoś ciężko to połączyć. Dla mnie etyczne będzie, jeśli kupię przykładową kawalerkę za 80 000 zł, bo mogłam ją przecież kupić za 1000 zł. A dla sprzedawcy etyczne będzie mi ją sprzedać za 100 000 zł, bo w końcu chciał mi ją sprzedać za 250 000 zł.
Ps. Przykład wyolbrzymiony, ale taki właśnie ma być. 😉
Krzysztofie, nie to miałem na myśli, nam chodziło o część osób która zwyczajnie oszukuje, lub próbuje naciągnąć sprzedającego.
I jeszcze próbują uczyć tego innych….
Co do ofert to składaj jakie chcesz 🙂 to część procesu 🙂
Nie powiem, prezentacja podobała się. 🙂 Lecz ja dalej jestem Urodzoną Pesymistką. A dokładniej Realistką. Nie wierzę, że postępując zgodnie z „zasadami z prezentacji” osiągnę przybliżony zysk, jeśli wogóle jakiś osiągnę. Sam Marcin podkreśla, że nabrał kredytów i to właśnie jemu najmniej zależy na tym, by teraz prawie cały Szczecin zaczął wynajmować mieszkania, tym samym, pozbawiając Marcina ludzi, którzy gotowi byliby akurat od niego to wynająć. 😛
W pierwszej chwili nie zwróciłem na to uwagi, ale ustawy o podatkach dochodowych mówią, że kosztem jest amortyzacja własnych środków trwałych używanych w działalności gospodarczej. Wszystko byłoby fajnie gdyby nie ten drobny szczegół „własności”. Jeśli mieszkanie kupujemy na kredyt, to bank jest jego właścicielem, więc nie mamy prawa do amortyzacji. To właśnie dlatego większość przedsiębiorców kupuje samochody w leasingu, a nie na kredyt. Środki trwałe kupione na kredyt nie są naszą własnością, więc amortyzacja nie jest naszym kosztem. W jaki sposób Ty odliczasz amortyzacje? Jest jakaś furtka dla nieruchomości?
Tak się obiegowo mówi, że mieszkanie w kredycie jest własnością banku.
Ale spójrz do działu II księgi wieczystej, kto tam będzie wpisany jako właściciel -ty czy bank?
pzdr
Marcinie sorrrryyyyyyyy…… ale kompletnie mieszasz podstawowe rzeczy….
W leasingu NIE Ty jesteś właścicielem TYLKO firma leasingowa.
W kredycie właścicielem jest OSOBA która kredyt OTRZYMAŁA czyli Ty a NIE dała jak np. bank.
A przedsiębiorcy biorą auta w leasing z zupełnie innego powodu niż ten opisany przez Ciebie….
Mam pytanie,
jakie umiejętności trzeba nabyć żeby skutecznie tworzyć zysk pasywny na nieruchomościach?
Z góry dziękuję za odpowiedź 🙂
słuszne i dobre pytanie, podłączam się;)
Dzięki za szczegóły. Teraz wiem jak 2 znajomych stało się rentierami.
Jest taka historyjka:
Jednego dnia idziesz drogą i znajdujesz 5 zł na niej. Czy znajdziesz 5 zł kolejnego dnia? I kolejnego?
Jestem właścicielem jednego mieszkania na spółkę z bankiem. (Kredyt Hipoteczny.) Założenia mi się nie spinają.
Patrzyłem (dziś!) kredyty na Comperia – koszty kredytu i stawki kredytu (oparte na Wiborze) są x2 większe od tych z prezentacji. Więc de facto dopłacasz przez X lat do mieszkania.
(Dodatkowo nie ma gwarancji co będzie się działo za 5 lat z kredytami. Dziś można znaleźć wzmianki o cierpiących np. na kurs franka)
Porównywałem też koszta rat vs ceny wynajmu. Sprawdziłem 4 miasta różnej wielkości (Warszawa – … – Rawa Mazowiecka) – w każdym dopłacasz względem raty.
Więc faktycznie (tylko) na perełkach może się opłacać!
P.S. Obawiam się że fala modnych haseł i szkoleń „kup mieszkanie” na wynajem skończy się hiszpańskim fiaskiem. Przecież do tej pory ludzie tam sprzedają całe „domy” poniżej kosztów budowy.
Najpewniejszy zysk tu widzę w sprzedaży szkolenia
Byłoby o połowę mniej negatywnych komentarzy i dziwnych pytań, gdybyś Marcine na początku prezentacji podał warunki początkowe: co trzeba mieć i co umieć, żeby zabrać się za inwestowanie w nieruchomości.
Np. nie ma sensu zakładać restauracji bez kapitału własnego, z którego ta restauracja będzie utrzymywana, zanim zdobędzie klientów, a to może potrwać pół roku, rok. Bieżące rachunki trzeba z czegoś opłacić.
Dlaczego nie można od razu podać wad i zalet, tylko nakręca się ludzi, którzy później dostają kubeł zimnej wody?
Marcinie, ta prezentacja jest pożyteczna dla tych, którzy mają pieniądze, natomiast historia Twojego dochodzenia do tego biznesu byłaby pouczająca dla tych, którzy pieniędzy nie mają.
Pozdrawiam
Witam
Czytam te komentarze i widzę, że większość chciałaby aby podać im gotowe rozwiązania na tacy, powiedzieć co mają robić, gdzie znaleźć pracę, jak oszczędzać, do jakiego banku iść i z którą panią rozmawiać, i w sumie jak żyć..
Bez urazy, ale część takich osób to ludzie, którzy przez całe życie tylko szukają „intratnych posad”, „dobrych interesów” i „gorących okazji” i cały czas tylko narzekają, że niczego nie mają.. nawet jeśli podsunie im się gotowe rozwiązania.
Jeżeli chodzi o biznes, bez znaczenia czy jest to inwestycja w nieruchomości, akcje czy jakakolwiek inna forma zarabiania pieniędzy – to musimy zdać sobie sprawę z jednej rzeczy – nie każda w/w forma jest dla każdego, nie każdy nadaje się na rentiera, tak samo jak nie każdy może być lekarzem, adwokatem czy kucharzem i nie ma tu co rozpaczać i załamywać rąk, tylko należy znaleźć odpowiednią dla siebie formę pracy, być w niej najlepszym i w taki sposób zarabiać na życie.
Każdy z nas jest inny, każdy ma inne wykształcenie, inną klasę społeczną, inne warunki rodzinne czy finansowe więc nie da się znaleźć jednego prawidłowego rozwiązania dla wszystkich. Jeden ma bogatego wujka i mieszkanie w spadku po dziadkach, z którym może zacząć swą przygodę rentierską, a inny ledwo wiąże koniec z końcem i nie stać go nawet na zapłacenie czynszu (a takich będzie w naszym kraju coraz więcej przy obecnej polityce) dlatego inwestycja w nieruchomości nie jest dla każdego!
Jednak zgadzam się też z kilkoma komentarzami, w których czytelnicy wskazali na różnorodność rynku mieszkaniowego w Polsce. Jeżeli mieszkamy w W-wie to mamy większe szanse na zarobek zbliżony do wskazanego w prezentacji, jeżeli natomiast mieszkamy w Koziej Wulce, gdzie bieda aż piszczy, a bezrobocie sięga 65% to nie ma szans na jakikolwiek zarobek na wynajmie! I z tego trzeba zdać sobie też sprawę!
Marcin jest energicznym optymistą, ma jasno wyznaczoną ścieżkę, którą podąża i odnosi na niej sukcesy, w swej prezentacji podzielił się swoim doświadczeniem (można dyskutować czy jest ono dla nas tak samo realne czy nie) i udzielał odpowiedzi na pytania. Myślę, że należy skupić się na sensownych pytaniach/dyskusjach nad wskazanymi w prezentacji czynnikami, a nie pytać skąd mam wziąć pomysł na jakąkolwiek pracę by zarobić swoje pierwsze pieniądze.
Pozdrawiam serdecznie i czekam z niecierpliwością na kolejną prezentację.
Witam. Nie powiedziałeś w prezentacji ani zdania o ryzyku inwestycji. Inwestycja jest długoterminowa. Co w przypadku kryzysu podobnego do tego w USA z 2008 roku? Czy w przypadku podobnym do Grecji, w której, w czasach niedawnego bankructwa nieruchomości (i co za tym idzie wynajem) poleciały o 50%? Chyba nie możemy ślepo założyć że przez 17 lat (minimalna długość kredytu) na 100% będzie prosperity?
No pewnie że nie powinniśmy tak zakładać, ale po pierwsze gdy jest kryzys to NAJEM najczęściej idzie w górę gdyż jest większa grupa osób wynajmujących i często wynajmują w więcej osób co dla nich jest tańsze jednostkowo lecz mniej komfortowe. Gdy pada rynek nieruchomości ( jego ceny ) to dla spekulantów jest to tragedia dla inwestorów raj…. ja już dziś w POLSCE kupuje część nieruchomości poniżej wartości ich budowy.
Witam,
Prezentacja spoko, działa na wyobraźnię:). Interesuje mnie natomiast w jaki sposób brać kolejne kredyty na kolejne mieszkania skoro już przy 1 znacznie maleje zdolność kredytowa?
żeby tak kupić z 5 albo 6 mieszkań trzeba by mieć z 6 tys dochodu miesięcznie. Biorąc pod uwagę rzecz jasna raty kredytu gdzie jedna to ok. 495 pln (swoja drogą wydaje się drastycznie mała, ciekawe w jakim banku:).
Jakby branie kolejnych kredytów i kupno mieszkań byłoby tak proste jak np. w grze Cashflow Kiyosakiego to już dawno byłbym rentierem;). Prawda jest taka że pierwszy kredyt blokuje mocno dalsze inwestycje dopóki się go nie spłaci, a ile taka spłata trwa sami wiemy. Zdolność kredytowa gra tu bardzo dużą rolę, a o niej w prezentacji było niewiele.
Vincent popatrz na komentarze powyżej i tam znajdziesz moją odpowiedź na podobne pytanie, lecz między nami jeśli możesz pozwolić sobie na jedno mieszkanie to NIE jest moment na inwestycję tylko na skupienie się na DOCHODZIE!
Marcin, to było bardzo interesujące wystąpienie. Mam do Ciebie 2 pytania. Wynajmuję 1 mieszkanie i płacę 8% podatek. Mieszkanie odziedziczyłam, mam drugie w którym mieszkam. Czy mogę zastosować do wynajmowanego mieszkania amortyzację?
Pytanie drugie – co ma zrobic osoba w wieku 50+ (znaczy sie ja) w kwestii inwestowania w nieruchomości. Bo wszystko jest fajnie, kiedy bierze sie kredyt na 30 lat, wówczas rata kredytu jest mała.
W chwili obecnej kupuję małe mieszkanie na wynajem. Biorę kredyt na 100%. Mam zdolność kredytową i chce z tego skorzystać. Generalnie okres kredytowania jest do 70 lat. Bardzo nieliczne banki wydłużają go do 75. Czekam jeszcze na odpowiedź jednego z banków w sprawie wydłużenia okresu do 75 lat, ale szanse nie sa duże. kredytu biorę 246 tys, rata wyniesie nieco ponad 2 tys. Do tego dojdzie czynsz do wspólnoty ( 380)+ pustostany. Kredyt pokryje mi koszty urządzenia mieszkania i koszty zakupu. Spodziewam się wynając je za 1800 zł. Jak widzisz rachunek ekonomiczny wychodzi mocno ujemny. Z biznesowego punktu widzenia nie powinnam tego robić. Mimo to czuję, że to dobry ruch. Rozważałam wkład własny, ale doszłam do wniosku, że wolę te pieniądze inwestować na giełdzie, czy w funduszach.
Powiedz co o tym sądzisz? Jakie podejście do inwestowania w nieruchomości powinni stosować ludzie w dojrzałym wieku? Będę wielce zobowiązana za odpowiedź.
Elu:
1) nie wiem, dopytaj doradcę podatkowego
2) ja bym NIE brał tego mieszkania, jest to zupełnie SPRZECZNE z tym co robię oraz tutaj opisuję, masz zarabiać pieniądze już DZIŚ a NIE może kiedyś jak spłacisz….
Oczywiście NIE jest to porada inwestycyjna, ANI konsultacja więc sama musisz podjąć najlepszą dla siebie decyzję.
Co do Twojego wieku, to musisz znaleźć lepsze okazje tak aby się wszystko spinało i GENEROWAŁO zysk już dziś i wtedy kwestia kredytu na 20 lat nie będzie problemem.
Pamiętaj że inwestor kupuje TYLKO WTEDY gdy WIE ile DOKŁADNIE zarobi, i będzie zarabiał ciągle ( przepływ pieniężny ).
Jak uzyskac zdolnosc kredytowa potrzebna do zakupu wspominanych 7 kawalerek
Rafał absolutnie nie chcę być niegrzeczny, ale przyda się na pewno umiejętność czytania (słuchania) ze zrozumieniem. Można bardzo skorzystać z tej prezentacji (wielkie dzięki, Marcinie, za to, że się podzieliłeś swoją wiedzą, i to w tak przystępny, sympatyczny sposób), ta umiejętność przyda się również przy czytaniu prawa podatkowego, warunków umowy kredytowej itd.
Na pewno przyda się umiejętność liczenia, dzięki której można „pospinać” cały biznes, czyli wyliczyć cenę najmu, uwzględniając koszt kredytu, założony zwrot z inwestycji (może trzeba go będzie skorygować?) itp.
Na pewno przyda się umiejętność negocjacji – i do rozmów ze sprzedawcą, i z najmującym, i z bankiem.
Marcinie, fajna prezentacja! Mam na spółkę z przyjacielem 7 kawalerek na kredyt – nie osiągamy jednak takiej rentowności jak Twoje inwestycje – z najmu mamy około 6500 PLN raty kosztują na 4400 – płacimy menedżerowi nieruchomości 10% uzyskanych przychodów, oraz kilka stów miesięcznie księgowej. I zostaje nam mniej niż tysiaczek do podziału na 2. Nie możemy już więcej brać kredytów w znanych nam bankach, bo twierdzą, że nasza zdolność kredytowa, dzięki rekomendacji S2 KNF jest ujemna 😀 mimo iż jesteśmy „do przodu”. Czy możesz podpowiedzieć z jakimi bankami rozmawiać? Mam jeszcze jedną wątpliwość – skąd teza, że aby odliczać odsetki od podstawy opodatkowania musisz mieć działalność? My korzystamy z takiego odliczenia w ramach najmu osób prywatnych,na podstawie różnych interpretacji w tej sprawie. Pozdrawiam i gratuluję szybszego dotarcia do celu – przed nami jeszcze droga!
Maciek
Cześć Maćku, o osobach prywatnych NIE mówiliśmy gdyż tak jak napisałeś potrzeba do tego odpowiednich interpretacji, czyli dobrego księgowego lub doradcę podatkowego, a tego większość osób nie zna / nie ma, stąd nie było o tym mowy w prezentacji – podajemy tylko pewniaki – ale jest tak jak piszesz, i jest to bez problemu do zrobienia, zresztą już ktoś poruszał ten temat we wcześniejszych komentarzach:)
Jeżeli na dzień DZISIEJSZY masz takie raty i brałeś kredyt na 30 lat, to trochę ryzykujecie, bo górka jest minimalna.
Normalnie tutaj można iść do Milenium ( do 8 kredytów – wszystkich zobowiązań łącznie, czyli jak masz kartę kredytową to też liczą i należy ją spłacić – PKO BP, PeKaO SA – do tych banków jak będziesz szedł to warto mieć dobrego i mocnego pośrednika, lub inwestycyjne, lecz nie wiem jak one wyglądają BEZ działalności gospodarczej. Najlepiej znajdź DOBREGO pośrednika kredytowego i niech on Cię poprowadzi.
Apropo 5% wkładu własnego. Od 1 stycznia 2015 wymagany wkład własny wynosił będzie 10%; od 1 stycznia 2016 – 15 % a od 1 stycznia 2017 – 20%. Standardowy okres kredytowania będzie wynosił 25 lat, maksymalnie 35 lat ale pod warunkiem, że zdolność kredytowa będzie pozwalała na spłatę kredytu w okresie 30 lat.
Co do kosztów kredytu to właśnie spłacam kredyt na 300 tys na 30 lat – raty równe i miesięczna rata od 1500 zł, tak więc założenia z prezentacji są prawidłowe (100 tys na 30 lat daje ratę ok 500 zł / 1 m-c)
Hej Tomku,
w 2014 – 5%
w 2015 – 10%
w 2016 – 15%
w 2017 – 20%
Tutaj wklejam rekomendację ze strony KNFu abyś mógł się przyjrzeć:
„dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie do 31 grudnia 2014 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 95%,
dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 90%,
dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu:
85% lub,
90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym, lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP,
w przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych wartość wskaźnika LtV w momencie udzielania kredytu nie powinna przekraczać poziomu 75% lub 80% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 75% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP”
i tutaj że na 30 lat będą dawali:
„zmiana podejścia w zakresie okresu kredytowania – bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty zobowiązań nie dłuższy niż 25 lat; w przypadku podjęcia przez klienta decyzji o dłuższym okresie spłaty, bank nie powinien udzielić kredytu, którego okres spłaty przekraczałby 35 lat; jeśli przewidywany okres spłaty ekspozycji jest dłuższy niż 30 lat, bank powinien przyjmować w procesie oceny zdolności kredytowej okres spłaty ekspozycji wynoszący maksymalnie 30 lat; przy ustalaniu długości okresu kredytowania klienta detalicznego, bank powinien uwzględnić zdolność kredytobiorcy do kreowania dochodów w całym okresie trwania umowy, zwracając szczególną uwagę na okres, w którym należy oczekiwać osiągnięcia przez kredytobiorcę wieku emerytalnego.”
Widzę dwa problemy:
kto udzieli statystycznej osobie, posiadającej tak jak w prezentacji 15 tysięcy zł, SIEDMIU kredytów hipotecznych? Już po pierwszym kredycie taki delikwent nie będzie miał zdolności na drugi kredyt.
Po drugie, co z okresami przestoju, kiedy nikt nie wynajmuje? Naprawdę nie miałeś przestojów rzędu np pół roku, kiedy nikt nie chciał wynająć tej kawalerki/mieszkania? Nie miałeś nigdy problemów w stylu: najemca nie płaci mi już dwa miesiące czynszu, potem płaci jeden, potem znów nie płaci dwa miesiące a Ty musisz czekać aż nie zapłaci trzech z rzędu, bo wtedy możesz go wyrzucić? A co z problemami o których ciągle się słyszy – najemcy nie płacą z pełnym rozmysłem, bo wiedzą że np idzie zima i nikt ich nie eksmituje, albo urodziło im się dziecko przed chwilą i wiedzą że mogą sobie spokojnie nie płacić, bo nikt ich nie wyeksmituje przynajmniej przez rok. Takie sprawy ciągną się w sądach latami, najemcy wiedzą że polskie prawo nie chroni interesów wynajmującego tylko najemców.
J. w kolejnej prezentacji poznasz odpowiedzi na swoje pytania.
Natomiast NIGDY nie miałem tego o czym piszesz, ja robię to trochę inaczej 🙂
Witajcie!
Marcinie ja mam takie pytanie..( widze tu 130komentarzy ponad a nie chce mi sie wszystkich czytac.. moze nieslusznie..)..Jesli zalozmy zaloze firme i dochodza mi takie sprawy jak nasz kochany ZUS to jak to wszystko ogarnac zeby wyjsc na plus? Niepamietam ile tam teraz jest jak sie zaklada firme.. ja juz mialem 2 razy dzialalnosc(pomijamy ze nie wypalilo) ale zaciekawiles mnie ta prezentacja.. juz od jakiegos czasu myslalem skupic sie na inwestowaniu w nieruchomosci(chcialbym rowniez w grunty) za posrednictwem wlasnej firmy tylko niewiem jak to ugryzc zebym nie byl stratny..
Pozdrawiam serdecznie:)
Łukasz, najpierw BIZNES lub ETAT na którym odnosisz SUKCES, a DOPIERO inwestycje, poczytaj komentarze, na pewno znajdziesz tam sporą dawkę wiedzy 🙂
Wszystko ładnie ale…
Finanse ładnie się bilansują pod warunkiem że prowadzisz działalność gospodarczą. Jak wiadomo w Polsce prowadzenie działalności jest dość kosztowne
1. ZUS – kilkaset złotych co miesiąć ( ale podobno można mieć gdzieś kawałek etatu i nie płacić)
2. zdrowotna – to płaci się zawsze, powiedzmy między 200PLN a 300PLN
A to oznacza że poniżej dwóch mieszkań to właściwie nie ma sensu.
Bardzo proszę o komentarz.
Pozdrawiam
Przemku o czym Ty piszesz?
NAJPIERW biznes lub ETAT na którym ODNOSISZ sukces a DOPIERO inwestycje.
Jeszcze raz. Moja sytuacja wygląda tak.
Pracuje na etacie, mam umowę na czas nieokreślony, trochę oszczędności i zdolność kredytową.
Postanawiam inwestować w nieruchomości.
I teraz właśnie. O ile dobrze zrozumiałem tą pierwszą
prezentację to aby móc skorzystać z pojęcia „kosztów” i pomniejszyć podatek o różne wskazane przez Ciebie rzeczy trzeba założyć firmę. Z tym wiążą się pewne miesięczne opłaty które trzeba wykonać czyli tzw składki zdrowotne. Wydaje mi się, że to jest pomiędzy 200 a 300PLN. A to oznacza że w przypadku jednej nieruchomości na kredyt to nie bardzo się opłaca kalkuluje. Dobrze mi się wydaje czy czegoś nie zrozumiałem?
Pozdrawiam
Czy mógłbyś Marcinie zdradzić jak kształtują się ceny zakupionych nieruchomości w stosunku do cen które możemy znaleźć np. na otodom.pl czy gratka.pl? Szacuję że ceny są mniej więcej gdzieś 20-25% tańsze niż te które można wynaleźć w serwisach ogłoszeniowych. A może nabywasz jeszcze taniej?
Sylwek to zależy od sytuacji 🙂
Oraz tego co z daną nieruchomością chcę zrobić i jaką obliczyłem sobie cenę MAX na zakup. Temat rzeka na porządną dyskusję 🙂
Bo najważniejsze pytanie jest nie ile % poniżej kupuję, TYLKO JAK to robię, oraz JAK obliczam cenę MAX dla danej nieruchomości:)
Bez tego to możesz nawet zejść o 35% na cenie, lecz i tak może się to okazać pułapką, a Ty myślałeś że to była świetna okazja….
A w drugim przypadku możesz zbić cenę o 5000 pln i nieruchomość już wchodzi w cenę a Ty tego nie wiedząc mógłbyś ją odpuścić gdyż praktycznie nic nie zeszli…
Temat rzeka, który musi być podparty solidnym fundamentem 🙂
„Temat rzeka, który musi być podparty solidnym fundamentem”
Czy ten fundament da się nabyć na oferowanym szkoleniu – chodzi o osobę, która z tematem zakupu nieruchomości i najmu nie miała nic wspólnego?
Tak MAX, lecz NIE było moim celem pisząc ten fragment „reklamowanie” szkolenia, TYLKO podkreślenie powagi zagadnienia.
Te ustalanie MAX za daną nieruchomość to pewnie się robi tak:
Na początek sprawdzasz ile w danej okolicy możesz dostać od najemcy za wynajęcie mieszkania.(na podstawie danych z rynku jak i przewidywań typu: powstaje przystanek, przedszkole itp) No i na tej podstawie możesz określić max za mieszkanie tak by rata kredytu nie była wyższa od pieniędzy za wynajem 🙂
Zgadza się Marcinie? 🙂
Nie do końca Sylwek, lecz idziesz w dobrym kierunku.
Bierzemy dużo czynników pod wynajem i TYLKO te które SĄ a nie na zasadzie „tutaj ma powstać to czy tamto więc podskoczy cena najmu”
W praktyce jest to trochę bardziej skomplikowany proces 🙂
Super pomysł na biznes, myślę że jest to najlepszy pomysł na wykorzystanie pieniędzy. Na aktywa. DZIEKUJĘ)
Ale mam pytanie
Czy AMORTYZACJA może być użyta gdy mieszkanie jest na kredyt ?????????
Oczywiście Zbigniewie, Ty jesteś właścicielem więc śmiało możesz używać amortyzacji 🙂
Pozdrawiam Cię,
Marcin 🙂
mądre;)
pytanie:
po 30 latach przeciętna nieruchomość to ruina, już jej w tej cenie nie wynajmiesz.
Lepiej sprzedać po 10-20 latach póki ma wartość, jeżeli kupiłem na firmę za 100.000 a sprzedam za 10 lat po 150.000 płacę podatek? ile?
A ja mam taką wątpliwość: Biorąc pod uwagę przyrost naturalny i ruchy migracyjne w Polsce (albo raczej z Polski) obawiam się, że po tych 30 latach będę z pustymi i nie wiele wartymi mieszkaniami, w których nie będzie komu mieszkać.
Do tego nie mogę znaleźć mieszkania tak by raty kredytu były niższe od ceny wynajmu a przecież WIBOR, do którego zależne są raty kredytu jest bardzo niski i w przyszłości należy się liczyć z tym, że raty kredytu tylko wzrosną.
Czy ktoś może mi to wszystko jakoś rozjaśnić?
Marcinie, podziwiam Cię.
Za wiedzę i za umiejętność przejrzystego jej przekazania – to oczywiste.
Ale także (a może nawet przede wszystkim) za bezinteresowne podzielenie się nią.
I za anielską cierpliwość w udzielaniu odpowiedzi. Ja wysiadłam psychicznie w okolicach 20 pytania przepełnionego niemal pretensjami, że nie dajesz recepty na zdobycie zdolności kredytowej.
Trafiło tu trochę ludzi, którzy nastawiają się na zarabianie a nie inwestowanie, chcą wiedzieć jak nie mając nic zdobyć dużo, a nie: jak mając coś sprawić by było więcej.
Ale na szczęście głosy osób roszczeniowych przytłumione są tymi, którzy wyrażają Ci wdzięczność. I pod ich podziękowaniami ja też się podpisuję.
Niestety, prawdopodobnie nie zostanę inwestorem, bo z racji wieku mogę dostać kredyt na kilkanaście a nie kilkadziesiąt lat a to mocno – jak się domyślam – zmienia rentowność takiej inwestycji). Ale może uda mi się kupić choć jedno mieszkanie na wynajem i – dzięki Twoim radom – będzie to decyzja pozbawiona błędów.
Na to liczę i już przechodzę do poznania następnych prezentacji.
Cześć Renato,
dziękuję za uznanie 🙂
Przy kilkunastu latach też możesz to zrobić, z tą różnicą, że musisz odkryć lepsze transakcje 🙂 i będziesz trochę mniej zarabiać, ale i spłacisz szybciej co pozwoli Tobie „szybciej” cieszyć sie pełnymi wpływami z Twoich inwestycji a i wnuki będą miały przykład oraz determinacje do powiększenia majątku 🙂
Znasz ta historię:
http://www.youtube.com/watch?v=qMr1IV0WtI4
Pozdrawiam Cię,
Marcin 🙂
Uważam, że w tym momencie najpewniejszą inwestycją są nieruchomości. Ktoś kto posiada teraz sensony kapitał, zrobi dobry interes, no ale właśnie… Mowa o halach Jartomu z wycenami na poziomie milionów złotych. I to się właśnie opłaca.
Świetna prezentacja Marcinie.
Tak sobie teraz myślę ( w świetle konfliktu na Ukrainie ), że największym ryzykiem dla tego typu inwestycji jest wojna. Swoich nieruchomości inwestor nie przeniesie, a jak wojna będzie realna to i ich nie sprzeda.
takie pesymistyczne dywagacje
Tak Danielu, niestety masz rację, lecz z drugiej strony patrząc jest to jedyny majątek który „przeżyje” wojnę poza „zakopanym dobrze” kruszcem 🙂 Zawsze możesz po osiągnięciu rentierstwa zacząć budować portfel w innym kraju zresztą w kolejnych prezentacjach pokażę patent jak można to zrobić 🙂
Bardzo fajnie tłumaczysz.
Marcinie
Mam mieszkanie, kupione za gotówkę, które z wynajmuję. Obecnie wzięłam kredyt, kupiłam następne i za miesiąc finalizuję sprzedaż. Oczywiście chcę kupić kolejne, wyremontować i sprzedać. Proszę doradź, czy inwestować jako osoba prywatna? ale obawiam się tutaj US, czy założyć działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Czy posiadanie 2 mieszkań( jedno wynajmuję a drugie sprzedaję, by kupić kolejne) to nie za mało, by otworzyć działalność(koszty z tym związane). Jestem pracownikiem etatowym, mam zdolność kredytową.Chcę też wziąć kolejny kredyt na zakup trzeciego mieszkania. Nie wiem, czy kredyt hipoteczny , czy inwestycyjny.
Chciałabym kiedyś zajmować się zawodowo w inwestowanie w nieruchomości a mojej pracy zostawić sobie 1/2 etatu.
Pozdrawiam, Beata
P.S gdzie mogę znaleść Twoje kolejne prezentacje?
Już znalazłam:)
🙂
Witam mam pytanie. …jak rozwiązać kwestię rozliczeń rocznych ze spółdzielnia jeżeli jest 5 najemców i zmieniają się oni w ciągu roku. ..kwestia ogrzewania i np niedoplaty i wody jeżeli są przy rozliczeniu rocznym straty wody w budynku . Z góry dziękuję za odpowiedź.
Czesc,
Czytalem wszystkie komentarze udzielone przez uzytkownikow – ciekawa dyskusja.
Jedyne czego nie doczytalem lub nie zrozumialem to, to czy taki kredyt na mieszkanie wziety na 25-30 lat mozna splacic szybciej, np. 8-12 lat? Jakie moglybyby byc tego konsekwencje narzucone przez banki?
Zalozmy, ze mamy mieszkanie, ktore wynajmujemy dlugoterminowo. Nasze ROI oraz ROE jest na pozimie 9% i 35% rocznie, odpowiednio. Natomiast, zysk stosunku raty kredytu do przychodu z wynajmu jest na poziomie 30%.
Czy te nadwyzke/zarobek (po odliczeniu kosztow tj. np. ryczalt), po konsekwentnym odkladaniu nadwyzki, mozna wykorzystac do wczesniejszej splaty czesci kredytu, po to, aby zmniejszyc czas splaty kredytu do np. 8-12 lat?
Bede wdzieczny za odpowiedz.
Witam. Właśnie obejrzałam prezentację. Mam pytanie z nieco innej beczki… Marzy mi się pensjonacik, domek z pokojami pod wynajem w górach, czy podobne opcje, jak w prezentacji, mogę zastosowć także w takiej sytuacji. Inwestycja pod nieruchomość to jest, tylko nie dla stałego najemcy… Jak w ogóle zacząć, jak uzyskać taki kredyt??? Proszę o wsparcie!
witam powiedz mi kolego kto ci da te 7 kredytów pod zakup nieruchomości?
Warto wejść w nieruchomości, ale jeśli już to magazynowe, centra i biurowce – zerknijcie w JARTOM. Prawda jest taka, że prędko nie będzie tak dobrych warunków na rynku. Potrzebne są środki.
Przedmówco – zgadzam się, ale jaką część inwestorów faktycznie stać jest na wyłożenie odpowiednich pieniędzy? No właśnie, to dopiero rynkowy problem. Trudno przewidzieć co będzie dalej, ale potencjał inwestycyjny widać.
Prawda jest taka, że potencjał widać spory, ale wymaga to jednak równocześnie poważnej inwestycji. Żeby rzeczywiście zarobić fajne pieniądze trzeba najpierw potrafić to wszystko sensownie wygospodarować. A czy umiecie?
Hale magazynowe są dostępne w różnych lokalizacjach, na różnych warunkach – ale w każdym, prawie każdym przypadku to inwestycje rzeczywiście opłacalne. Zapoznajcie się z tym co ma w bazie JARTOM, jakie są ich przewidywania, co się dalej tam dzieje. Ale to też wymaga odpowiedniego podejścia.
Panie Marcinie czy jest mozliwy jakiś kontakt z Panem poza tą stroną? Pozdrawiam
Do Marcina pisz proszę na marcin@polskirentier.pl. Możesz go też złapać na stronie http://www.polskirentier.pl
Inwestując w nieruchomości trzeba mądrze i rozważnie. W ostatnim czasie jest to modne i dużo ludzi popełnia błędy, chociażby przepłacając za nieruchomość, ponieważ ustawiają większy priorytet na lokalizacje niż cenę.
Ja również zajmuje się inwestowaniem w nieruchomości. http://grb-nieruchomosci.pl – skup nieruchomości za gotówkę. Zapraszam do współpracy.
warto, warto i jeszcze raz warto! moja mama kupiła ok 40m kw w Krakowie i początkowo mieszkała tam sama, dojeżdżała do pracy itp, ale po nowym roku szykują się zmiany w pracy i ma zamiar wynająć, chętnych jest mnóstwo, więc nie będzie stratna
W każdym pokoju znajduje się infrastruktura antenowa.
Drzwi do mieszkania drewniane, antywłamaniowe.